再建築不可物件でもローンは組める？——通すための現実的ルートと手順

結論
「再建築不可＝絶対にローン不可」ではありません。現実的な順番は次の4つです。

  1. 再建築“可”へ道筋をつけて通常の住宅ローンへ移行する

  2. 別担保を入れて住宅ローンや不動産担保ローンで組む

  3. フリーローン／リフォームローン（無担保・有担保）を活用する

  4. 事業性（賃貸）として評価して資金化する

そもそも「再建築不可」とは？

敷地が“建築基準法上の道路”に十分に接していないなどの理由で、原則として建て替え許可が下りない土地・建物を指します。建て替えが難しい＝市場流通性が低いと判断されがちで、金融機関が担保として取りづらいのがネックです。

住宅ローンが難しい理由（でも完全NGではない）

  • 担保回収のリスクが高い：建替えできないと、万一の処分時に価値が伸びにくい。

  • 適法性の不確実性：増改築や用途変更に法的ハードルがある。

  • とはいえ、適法化の見込みや別担保があれば、対応する金融機関はあります。

4つの資金ルートを詳しく

1) 再建築「可」へ格上げしてから借りる（最有力）

  • やること

    • 道路種別・幅員・接道距離の現地/役所調査

    • セットバック（敷地の一部後退）で接道条件を満たせるか検討

    • 但し書き許可（安全な通路計画などを整えて例外的に建築を認めてもらう制度）の可能性を役所と事前協議

  • 金融機関への見せ方

    • 事前協議の記録、工程表、見積を揃えて、**「許可取得後に本融資」**の条件で進める

  • メリット

    • 適法化の道筋が見えると、通常の住宅ローンに近い条件へ寄せやすい

2) 別担保（共同担保・物上保証）で突破する

  • 自宅や親族所有の不動産、保有マンションなどを追加担保に入れて、対象物件の担保不足を補う方法。

  • 商品は、住宅ローン／有担保リフォームローン／不動産担保ローンなど。

  • 現実に通りやすい策で、返済計画に無理がない範囲で担保余力がある人に向きます。

3) フリーローン／リフォームローンを併用

  • 無担保型：上限は数百万円〜1,000万円程度、金利は高め、審査は比較的速い。

  • 有担保型：上限を伸ばせるが審査はシビア、金利は下がる。

  • コツ：確認申請が不要な“修繕中心”（内装、配管更新、内窓、屋根の葺き替え等）に絞ると審査の印象が良い。

4) 事業性（賃貸）で評価してもらう

  • 居住用ローンが難しくても、賃料収支で返済可能性を示すことで、アパートローン型の枠が使えるケースがあります。

  • 必須資料：賃料査定、稼働計画、運営費、出口（長期保有か売却か）。

金融機関に提出すると“通りやすくなる”資料パッケージ

  1. 法規調査一式

    • 道路台帳、敷地の測量図、接道条件の整理、役所との事前協議メモ（セットバック／但し書き許可の見込み）

  2. 工事の適法範囲の明記

    • 今回は確認申請が不要な修繕中心なのか、許可取得前提の工事なのかを最初に宣言

  3. 工事計画の具体性

    • 工程表、見積、図面、価値向上の根拠（断熱・防音・雨仕舞の改善など）

  4. 資金計画

    • 自己資金、借入額、諸費用、許可取得後の借り換えシナリオ

  5. 出口戦略

    • 居住継続／賃貸運用のどちらかを明記。賃貸なら賃料査定を添付

ケース別の“現実解”テンプレ

  • 別担保を出せる
    → 追加担保＋有担保ローンで調達 → 適法化後に住宅ローンへ借換

  • 購入は現金、改修費だけ借りたい
    → 無担保リフォーム／フリーローンで改修費を捻出（窓・断熱・雨仕舞など体感が上がる部分を優先）

  • 賃貸運用が主目的
    → 事業性で打診。家賃収支と出口を明確に

  • 適法化の見込みが高い土地
    → 先にセットバック・通路整備などへ投資 → 許可取得後に通常ローンへ

工事の“やって良い／注意が必要”早見表

  • OKになりやすい（申請不要の範囲）

    • 内装フル（床・壁・天井）、キッチン・浴室・トイレの入替、配管更新、内窓設置、既存開口の同等交換、屋根の葺替（構造をいじらない）

  • 要注意／申請が絡む可能性

    • 増築、耐力壁の撤去や移設、梁や柱に関わる変更、サンルーム増設、大きな用途変更
      → 設計者が**「確認申請不要の根拠メモ」**を付けると、金融機関の不安が和らぎます。

スケジュールの目安

  1. 一次調査（1～2週）：法規・接道・既存図の収集

  2. 適法化の道筋づくり（2～6週）：役所協議、セットバック／但し書きの可能性確認

  3. 資金ルートの当たりづけ（並行）：別担保の有無、リフォームローン枠、事業性の選択

  4. 事前審査（1～2週）：条件付承認を狙う

  5. 本申込～着工：中間・完了の写真と資料を残す

  6. 許可取得後の借換：金利の低い枠へ移行して月々負担を軽減

よくある質問（FAQ）

Q. 完全に無担保でも大きく借りられますか？
A. 無担保は上限が小さく金利が高め。改修費の一部に充て、将来の借換や別担保の投入も見据えるのが現実的です。

Q. まずは何から始める？
A. 1) 接道・法規の一次調査、2) 工事の適法範囲の確定、3) 資金ルートの選択、4) 審査用資料の整備。この順で進めると迷いません。

Q. どんな工事が審査で好印象？
A. 窓・断熱・雨仕舞・防音など、資産の保全性と体感を上げる工事。数字（省エネ改善、結露抑制、騒音低減など）の根拠を添えると◎。

まとめ（戦略の型）

  • 第一優先は“適法化の道筋”。見込みがあるなら、そこに投資して通常ローンへ乗り換える前提で計画。

  • それが難しければ、別担保・リフォームローン・事業性を組み合わせて段階的に資金化。

  • 金融機関には、調査→工事の適法性→価値向上の根拠→資金と出口をワンセットで提示するのが近道です。

奈良エリアのご相談は

ヨシケンホームでは、奈良県内の再建築不可案件について、

  • 接道・適法化の事前調査と役所協議

  • 確認申請の要否整理と工事計画の最適化

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    までワンストップで伴走します。
    「再建築不可だけど、直して住みたい／貸したい」という方は、所在地と想定工事、希望予算をお知らせください。通る可能性が高い資金ルートから具体案をご提案します。