中古住宅を買う前に必ず読むガイド——失敗しないための実践チェックリスト付き

立地と法規→建物の健全性→総額と運用の順で判断するのが最短ルート。
“見た目”よりも構造（耐震）・外皮（断熱/雨仕舞）・配管が命。
価格だけで決めず、**購入後に必ず発生する費用（修繕・保険・税金・リノベ）**まで含めて総額で比較。

1. まずは「買っていい土地」かを確認（法規・環境）

接道義務：幅4m以上の道路に2m以上接しているか。セットバックの要否も確認。
用途地域・防火指定：増改築や外装材に影響。準防火/法22条区域は仕様が変わります。
既存不適格 vs 違反建築：法改正で合わない「既存不適格」は売買OKだが、違反増築はローン・保険・将来価値に致命傷。
地盤・ハザード：液状化・浸水・土砂警戒の可能性。自治体ハザード図＋近隣聞き取り。
境界・越境：確定測量図の有無、塀や樹木・雨樋の越境トラブルを事前解消。
インフラ：上水/下水/ガスの引込径・老朽度、個別浄化槽の維持費。

2. 建物の“要”を見る（戸建・マンション共通）

耐震：1981年（新耐震）・2000年（接合金物/壁量の考え方強化）が目安。評点1.0以上を最低ライン、1.25以上なら安心度UP。
雨仕舞：屋根・外壁・サッシの取り合い、シーリングの劣化。水の侵入＝家の寿命を縮める最大要因。
断熱・気密：単板ガラス/アルミサッシは結露・寒さの原因。内窓や樹脂サッシ化の難易度を確認。
配管：給水・給湯・排水の材質と更新履歴。漏水歴や床下点検口の有無。
電気：分電盤容量・アース・アリミド/古い配線。IH/EV/太陽光の増設余地。
シロアリ・腐朽：土台/柱脚/浴室まわり、床の“ふわつき”、束の腐食、基礎ひび（幅/方向）。

3. マンション特有のチェック

管理力：長期修繕計画の実効性、修繕積立金の水準と滞納率。直近の大規模修繕履歴（屋上防水/外壁/配管）。
耐震・構造：新耐震/旧耐震、耐震改修の有無、エキスパンションジョイント周りの劣化。
共用部ルール：サッシ・玄関ドアは共用扱いが多く、勝手に交換不可。専用庭・バルコニーの使用細則も確認。
上下左右の生活音：昼夜2回の内見が理想。配管縦管の近接は排水音に注意。
将来コスト：エレベーター更新・受水槽・インターホン更新の積立見込み。

4. 戸建特有のチェック

屋根材：重い瓦→地震時の負担増。軽量化余地と雨仕舞ディテール。
基礎：ヘアークラックは経年、貫通/段差・不同沈下は要精査。床下湿気対策（防湿シート・換気）。
外構・擁壁：宅地造成規制・古い擁壁（石積/コンクリ）の安全性。車の出し入れ動線。
増築履歴：サンルーム等の違反増築は要是正。平面図と現況の不一致があれば即確認。

5. 資金計画は「物件価格＋α」で考える

購入時：仲介手数料、登記、抵当権、火災・地震保険、司法書士、ローン費用、固定資産税等清算。
入居前：基本リノベ費（80〜150㎡：800〜1,500万円目安／戸建1,000〜2,000万円目安）、家電・家具、引越し。
継続費：修繕・点検、マンションなら管理費/積立金。
バッファ：見積総額の10〜15%は予備に。開けてびっくり（配管腐食等）に備える。

コツ：**「物件7：改修3」〜「6：4」**の配分が、体感と将来価値のバランスが良いことが多い。

6. ローン・保険・制度の考え方（年度で変わるため方針だけ）

ローン：団信条件、繰上げ返済手数料、保証料 vs 事務手数料型。
保険：火災（建物評価・再調達価額）、地震（免責・費用保険）、水災・水濡れの特約。
各種制度：住宅関連の税制・補助は年度で条件が変わるため、最新条件は購入前に確認。
瑕疵保険：既存住宅売買の瑕疵保険に入れると、ローン可否や減税の面で有利な場合あり。

7. 内見〜契約〜引渡しの実務フロー

一次選定：立地・法規・相場を地図＋レインジで把握
内見（昼夜/平日休日）：音・光・風・匂い・勾配・駐車動線
ホームインスペクション：第三者調査＋床下・小屋裏の点検
概算リノベ見積：耐震×断熱×雨仕舞×配管を優先に2プラン（標準/性能強化）
価格交渉：調査結果を根拠に是正・値引き・引渡条件（残置物処理/越境解消）を整理
ローン/保険/スケジュール確定：引渡しから工事着工までの段取り
最終確認：計測・採寸、追加工事の見積反映
引渡し：鍵・保証書・設備説明、計器番号控え
入居前工事：解体→中間検査（気密/金物/防水）→最終手直し

8. リノベの優先順位（費用対効果の高い順）

窓（樹脂内窓/交換・玄関断熱）：断熱＋防音＋結露対策＝体感に直結
気流止め＋天井/床断熱：温度ムラを根本から削減
耐震バランス＋屋根軽量化：地震時の安心
雨仕舞ディテール是正：水の侵入を止める
回遊動線・収納・照明（多点配灯＋調光）：暮らしの質を底上げ

9. 初心者向け「即使えるチェックリスト」

□ 法規：接道2m／道路種別／用途地域／防火指定／建ぺい・容積／既存不適格の有無
□ 環境：ハザード／騒音・振動／日当たり・眺望／近隣施設・学校
□ 建物：屋根・外壁・サッシ／基礎ひび／床の沈み／天井雨染み／配管更新履歴
□ マンション：管理状態／長期修繕計画／積立金水準／規約／直近修繕履歴
□ 戸建：白蟻・腐朽／床下湿気／擁壁・外構の安全性
□ お金：購入諸費用／リノベ費／保険／税金／予備費10〜15%
□ スケジュール：引渡→工事→入居の工程表
□ 契約：付帯設備表／物件状況報告書／是正・残置物の取り決め