不動産会社が絶対に教えてくれないマンションリノベーションいくらかけるべき？—結論は「物件：改修＝7：3」が最適解

目次

  1. 「マンション リノベーション いくらかけるべき？」の正解は7：3

  2. 7：3をおすすめする“3つの論拠”

  3. 5：5や8：2だと何が起きる？（失敗パターン）

  4. 30％（〜40％）の中身は何に使う？優先順位リスト

  5. 奈良のマンション事情（供給・相場・築年帯・駅力・ハザード）

  6. 奈良で狙い目のエリアと選び方のコツ

  7. ざっくり相場観とシミュレーション（70㎡・築25年前後）

  8. 融資・ローンの考え方（物件＋改修の一体最適）

  9. 失敗を避けるためのチェックリスト（保存版）

  10. よくある質問（FAQ）

  11. まとめ／ヨシケンホームのスタンスと進め方

  12. 内部リンク案・メタ情報・構造化データ（SEO強化）

1. 「マンション リノベーション いくらかけるべき？」の正解は7：3

結論から言うと、総額の配分は「物件：改修＝7：3（〜6：4）」がベスト。
物件側に駅徒歩・面積・管理・築年といった資産の芯を確保し、改修側で窓断熱・配管・水回り・照明・動線を押さえると、満足度と再販売性が同時に上がります。

「物件は立地と規格で買い、満足度はリノベで作る」
奈良のように駅力×広さで価値が決まりやすい市場では、王道の考え方です。

2. 7：3をおすすめする“3つの論拠”

2-1. 資産価値は「場所と規格」に乗る

  • 中古マンションの評価は、駅距離（実歩）・高低差・生活利便・学区と、専有面積・間取りに強く依存。

  • 物件に7割を振って、駅徒歩10分圏／70㎡前後／管理優良を押さえると、底堅い資産になる。

  • 一方、内装の豪華さは担保評価に乗りにくいため、やり過ぎは非効率。

2-2. 3割でも“暮らしの芯”は底上げできる

  • 窓断熱（内窓・Low-E）／気流止め／配管更新／浴室・キッチン刷新／照明計画に投資すれば、

    • 体感温度UP（夏涼・冬暖）

    • 光熱費DOWN（ランニングコスト削減）

    • 漏水・故障リスク低減

    • 家事動線の最適化
      → 費用対効果が高い改修が可能。奈良の寒暖差にも直撃で効きます。

2-3. 融資・出口で有利

  • 金融機関の担保評価は立地×面積×築年×管理が基軸。物件側を厚くすると金利・枠で有利になりやすい。

  • リセール時も、駅近×中核帯の面積×管理良好は買い手層が広い。7：3は出口の選択肢を増やします。

ヨシケンホームの本音

私たちはリフォーム会社。改修費が増えれば売上は上がります。
それでもお客様の資産性と出口価値を最優先すると、7：3（〜6：4）が長期的満足まで含めた最適解です。

3. 5：5や8：2だと何が起きる？（失敗パターン）

  • 5：5（改修重すぎ）

    • 豪華内装でも担保評価に反映されにくいコストが肥大化→総合効率が低下。

    • デザイン嗜好の偏りで買い手が限定され、出口で不利。

    • 対策：性能（窓・断熱・配管）＞装飾。意匠は後からでも変えやすい。

  • 8：2（物件偏重）

    • 配管・断熱が古いまま→入居後の追い出費や不快感。

    • 室内体感が変わらず満足度が伸びない。

    • 対策：最低限でも窓断熱＋水回り＋配管を優先。

4. 30％（〜40％）の中身は何に使う？優先順位リスト

優先1：窓・断熱（内窓／Low-E／気流止め）
→ 奈良の冬の冷え込み・夏の日射に効く最短ルート。

優先2：配管更新（給水・給湯・排水／竪管状態の確認）
→ 漏水リスクの根っこ。古いままだと後から高額修繕。

優先3：水回り（浴室・キッチン・洗面・トイレ）
→ 毎日触る“幸福度の源泉”。同時に配管更新と相性◎。

優先4：照明計画（配灯・色温度・スイッチ位置）
→ 図面で差が出る満足度。回遊動線／スイッチ高さも設計。

優先5：動線・収納（回遊・回数動線／可動棚／WIC）
→ 生活ストレスを消す設計。可動性を残すと将来も強い。

5. 奈良のマンション事情（供給・相場・築年帯・駅力・ハザード）

5-1. 供給の特徴

  • 奈良は戸建志向が強く、新築マンション供給は限定的。結果として中古ストックを賢く磨く“中古×リノベ”が主戦場。

  • 70㎡前後のファミリーサイズが多く、二人暮らし〜子育て層まで対応しやすい。

5-2. おおまかな価格レンジ（目安）

  • 奈良市（学園前・大和西大寺・新大宮・近鉄奈良）：駅徒歩・築・管理で振れ幅。駅徒歩10分圏の中核帯が人気。

  • 生駒市・王寺町：大阪通勤の実利があり、駅力の効きが強い。

  • 橿原市（大和八木）：南奈良の拠点で生活利便が高く、平坦×駅近は流通太め。
    ※価格は変動するため最新相場の現地感を必ず確認してください。

5-3. 築年帯の傾向と要注意ポイント

  • 1981年（新耐震）前後：旧耐震は耐震性の確認と配管・防水の劣化に要注意。

  • 1990年代後半〜2000年代前半：在庫が厚く狙い目。断熱・設備更新の伸びしろが大きい。

  • 築浅（10〜15年）：表面はきれいでも配管・窓断熱は未対応のことが多く、性能改修の余地あり。

5-4. 駅力と生活利便

  • 学園前：教育・環境・広さの三拍子。坂地形は実歩で体感を。

  • 大和西大寺：三路線の結節ハブ。再開発余地と流動性。

  • 生駒：けいはんな線直通で学研都市・本町へ好アクセス。

  • 新大宮：奈良市役所近くの都心機能。行政・医療・金融が徒歩圏。

  • 近鉄奈良：歴史・観光の玄関口。景観規制・民泊規約の確認。

  • 王寺（JR）：天王寺・大阪環状方面に強い。

  • 大和八木：南奈良の実用品質。大型商業・医療が集中。

5-5. ハザードと地形の見方

  • 浸水想定・土砂災害警戒区域は市区町村のハザードマップで確認。

  • 高低差は奈良で無視できない指標。坂×徒歩分数は生活コストに直結。

6. 奈良で狙い目のエリアと選び方のコツ

6-1. まずは「駅徒歩10分圏×70㎡前後×管理良好」

  • 流通が太い規格に寄せると、**出口（売る・貸す）**の選択肢が広がる。

  • 管理は修繕履歴・長期修繕計画・積立金水準・清掃状況で判断。

6-2. エリア別の向き不向き（要点）

  • 学園前：ファミリー定住◎。教育×静穏×広めを重視。

  • 大和西大寺：共働き・乗換多い人に◎。遮音・眺望チェック必須。

  • 生駒：大阪通勤×自然。段差と冬風を体感。

  • 新大宮：行政近接の利便型。単身〜DINKSに相性。

  • 近鉄奈良：唯一無二の文脈。規制と徒歩動線を丁寧に。

  • 王寺：JR直通の時間価値。線路・河川の音とハザード確認。

  • 大和八木：生活利便の最強クラス。平坦×駅近は王道。

7. ざっくり相場観とシミュレーション（70㎡・築25年前後）

7-1. 総額イメージ

  • 物件 2,100万円（70％）：駅徒歩8分・管理◎・修繕履歴◯

  • 改修 900万円（30％）：窓断熱・配管更新・浴室サイズアップ・キッチン刷新・内装・照明
    合計 3,000万円で、担保価値の芯は物件、毎日の幸福度は改修で作る設計。

7-2. 改修の費目例（目安）

  • 窓断熱・内窓：50〜120万円

  • 配管更新（専有部）：60〜150万円

  • 浴室：80〜150万円（サイズアップ含む）

  • キッチン：100〜200万円（位置移動は増額）

  • 内装・建具・床：120〜250万円

  • 照明・電気容量：20〜60万円
    ※物件の状態・仕様で上下します。

8. 融資・ローンの考え方（物件＋改修の一体最適）

  • 物件＋リノベ一体型が基本路線。金融機関により適用金利・期間が異なる。

  • **担保評価が出やすい“駅近×中核帯面積×管理良”**を押さえると、条件が安定しやすい。

  • 予備費（10％目安）を計上し、設計確定後に発注・着工。

  • 補助金（窓・省エネ・給湯）は年度前半の設計確定が取りやすい。

9. 失敗を避けるためのチェックリスト（保存版）

現地で見る

  • 駅からの実歩と高低差／夜間・雨天の動線

  • 前面建物の高さ・距離（日照・眺望）

  • 騒音（線路・幹線・店舗）と匂い

  • 共用部の清掃頻度・掲示板の新しさ／ゴミ置き場の衛生

書類で見る

  • 修繕履歴・長期修繕計画／積立金・滞納率

  • 管理規約（ペット／民泊／楽器／リフォーム制限）

  • 竪管・バルコニー防水更新の履歴

設計で詰める

  • 窓・断熱ラインの連続性／結露対策

  • 配管ルート（床下／天井懐）と勾配

  • 家事動線（洗濯→干す→しまう）／照明回路（回遊）

10. よくある質問（FAQ）

Q1. リノベに最低どれくらい必要？
A. 物件状態と仕様次第ですが、“性能重視の最低限”でも300〜450万円、配管・窓・水回りをしっかりやると600〜900万円が目安。

Q2. スケルトンは必須？
A. 必須ではありません。配管と断熱の要所を押さえ、動線・照明を効かせれば部分最適の積み上げで大きく変わります。

Q3. 売りやすい条件は？
A. 駅徒歩10分圏／70㎡前後／2〜3LDK／管理良好／中層・南向き。デザインは普遍性を意識。

Q4. 予算が限られる場合の優先順位は？
A. 窓断熱→配管→浴室・キッチン→照明→内装。意匠は後からでも。

Q5. いつ動くのが有利？
A. 外装絡みは春・秋着工が楽。補助金は年度前半が取りやすいので、2〜3か月前に設計確定が理想。

11. まとめ／ヨシケンホームのスタンスと進め方

  • 配分の定石：物件：改修＝7：3（〜6：4）で、資産の芯×暮らしの満足×融資を同時に最適化。

  • 奈良の文脈：駅力×広さが物件価値の要。中古ストックを賢く磨くのが効率的。

  • 当社の本音：改修費が多いほど売上は伸びます。それでも7：3をおすすめするのは、お客様の資産性を最優先するから。

進め方（最短5ステップ）

  1. 無料相談：総額レンジ・エリアの仮説づくり

  2. 図面・現地チェック：管理・配管・窓・断熱

  3. できる／できない＋概算を先出し

  4. **資金計画（物件＋改修一体）**を調整

  5. 設計→工事までワンストップ

「この物件で7：3は成立する？」——図面をショールームにお持ちください。購入前の可否判断と概算をスピーディにご提示します。